리츠(REITs, 부동산투자회사)에 투자해 배당을 받으면 보통 다른 주식 배당과 같은 방식으로 과세됩니다. 그런데 리츠 중에서도 “공모”로 분류되는 상품에 일정 조건을 갖춰 투자하면, 배당소득에 9%라는 별도의 낮은 세율이 붙는 특례가 있습니다. 이 글은 이 특례(조세특례제한법 제87조의7)의 요건과 한도, 적용 마감 시점을 조문 기준으로 정리합니다. 배당소득세 전반의 원천징수·종합과세 구조는 이미 다룬 배당소득세를 참고하시고, 이 글은 그중 리츠에만 적용되는 예외 규정에 집중합니다.
공모리츠 배당 9% 특례란
거주자가 공모부동산집합투자기구의 지분증권이나 수익증권에 투자해 받는 배당소득 중 일정 범위에 대해서는, 종합소득과세표준에 합산하지 않고 100분의 9(9%)의 세율을 적용합니다(조세특례제한법 제87조의7제1항). 일반적인 배당소득세 원천징수세율(14%+지방소득세 1.4%=15.4%)보다 낮은 세율이라, 요건을 충족하는 투자자에게는 세 부담이 줄어드는 구조입니다.
다만 이 특례는 아무 리츠에나 적용되지 않습니다. 아래 세 가지 중 하나에 해당해야 합니다(조세특례제한법 제87조의7제1항 각호).
- 자본시장법상 부동산집합투자기구(사모집합투자기구는 제외)
- 부동산투자회사법상 공모부동산투자회사
- 집합투자재산 전부를 위 1·2호에 투자하는 재간접 형태의 집합투자기구·공모부동산투자회사
핵심은 “사모가 아닌 공모”라는 점입니다. 사모 형태로 운용되는 리츠나 부동산펀드는 이 특례의 적용 대상에서 처음부터 제외됩니다.
2천만원 합산에서 제외
9% 특례가 적용된 배당소득은 조세특례제한법에 따라 분리과세되는 소득이어서 종합소득과세표준에 합산하지 않습니다(소득세법 제14조제3항제5호). 금융소득종합과세를 가르는 연 2천만원 기준은 이렇게 분리과세되는 소득을 뺀 나머지 이자소득과 배당소득의 합계로 따지므로(소득세법 제14조제3항제6호), 특례 범위 안의 리츠 배당은 이 합계에 들어가지 않습니다. 반대로 특례 요건을 벗어난 배당은 일반 배당소득으로 돌아가 원천징수세율 14%가 적용되고(소득세법 제129조제1항제2호나목), 다른 금융소득과 합쳐 2천만원 기준을 다시 따지게 됩니다. 금융소득이 기준선 가까이 있는 투자자에게는 9%와 14%의 세율 차이보다 이 합산 제외가 더 큰 의미를 가질 수 있습니다.
5천만원 한도와 3년 기한
9% 세율이 적용되는 배당소득에는 두 가지 한도가 함께 걸립니다(조세특례제한법 제87조의7제1항).
- 투자금액 한도: 거주자별로 보유한 공모부동산집합투자증권의 투자금액 합계가 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 발생하는 배당소득만 해당합니다.
- 기간 한도: 투자일부터 3년 이내에 발생하는 배당소득으로 한정합니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 투자자 | 거주자 |
| 투자기한 | 2026년 12월 31일까지 투자한 분 |
| 투자금액 한도 | 거주자별 합계 5천만원 이하분 |
| 배당소득 기간 | 투자일부터 3년 이내 발생분 |
| 중도 처분 시 | 3년 이내 처분하면 추징세액 부과 |
이 특례를 적용받으려는 거주자는 투자증권 내역을 투자매매업자·투자중개업자 또는 해당 공모부동산집합투자기구에 제출해야 하고, 원천징수의무자는 이 배당소득을 구분해 원천징수해야 합니다(조세특례제한법 제87조의7제2항·제3항). 또한 투자일부터 3년이 되는 날 이전에 증권의 소유권을 이전하면 추징세액이 부과됩니다(같은 조 제4항).
추징이 면제되는 경우
투자일부터 3년이 되기 전에 증권을 넘기면 원칙적으로 과세특례를 적용받은 소득세에 상당하는 세액을 추징하지만, 법이 정한 두 가지 경우는 예외입니다(조세특례제한법 제87조의7제4항). 첫째는 다른 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권으로 갈아타는 경우인데, 기존 증권을 넘긴 날이 속하는 달의 다음 달 말일까지 받은 금액 전액을 같은 계좌에서 다시 투자하고 앞뒤 투자기간을 합쳐 3년 이상이 되어야 합니다(조세특례제한법 시행령 제81조의4제3항). 둘째는 거주자의 사망이나 해외이주, 처분 전 6개월 이내에 생긴 천재지변이나 3개월 이상의 입원치료·요양이 필요한 상해·질병 같은 부득이한 사유입니다(조세특례제한법 시행령 제81조의4제4항). 이때는 특별해지사유신고서를 매매를 위탁한 투자매매업자나 투자중개업자에게 내야 하므로(조세특례제한법 시행령 제81조의4제5항), 사유가 생겼을 때 매도부터 하지 말고 신고 절차를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
공모리츠인지 확인하는 법
“공모”와 “사모”를 가르는 기준은 자본시장법과 부동산투자회사법에 각각 정의돼 있습니다. 자본시장법상 부동산집합투자기구는 집합투자재산의 100분의 40 이상을 부동산 등에 투자하는 기구를 말하며, 이 중 사모집합투자기구는 애초에 특례 대상에서 제외됩니다(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제229조제2호). 부동산투자회사법에서는 사모집합투자기구에 해당하지 않는 부동산투자회사를 “공모부동산투자회사”로 정의합니다(부동산투자회사법 제49조의3제1항).
실무에서는 상장 여부와 공모 여부를 같은 것으로 오해하기 쉽습니다. 리츠가 증권시장에 상장돼 매매되고 있다고 해서 그 자체로 공모부동산투자회사인 것은 아닙니다 — 상장 절차와 공모 절차는 별개의 개념이라, 실제 적용 대상인지는 투자설명서나 증권신고서에서 공모 방식으로 모집됐는지를 직접 확인해야 합니다.
한도 넘으면 어떻게 되나
5천만원 한도를 넘는 투자금액에서 발생한 배당소득이나, 투자일부터 3년이 지난 뒤 발생한 배당소득은 이 9% 특례의 적용을 받지 못하고, 일반적인 배당소득세 원천징수(15.4%)로 과세됩니다. 다른 이자·배당과 합산한 금융소득이 연 2천만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상으로 전환되는 것도 일반 배당소득과 동일합니다.
| 구분 | 적용 세율 |
|---|---|
| 한도 이내·3년 이내 배당소득 | 9% 분리과세(조세특례제한법 제87조의7) |
| 5천만원 초과분 또는 3년 경과분 | 일반 배당소득세율(15.4%), 연 2천만원 초과 시 종합과세 |
한도를 넘길 만큼 리츠 비중을 늘릴 계획이라면, ISA 계좌로 초과분을 담아 손익통산·저율분리과세 한도를 함께 활용하는 방법도 검토할 만합니다.
이자와 배당을 합쳐보니 금융소득 종합과세 기준을 넘어 다른 소득과 합산되는 상황을 저도 겪어봤습니다. 원천징수로 끝나는 소득과 합산되는 소득 사이의 경계가 왜 중요한지는 이 경험을 통해 체감했습니다. 리츠 배당의 9% 특례도 결국 같은 경계의 문제입니다 — 한도와 기간 안에 머무르면 원천징수로 종결되지만, 벗어나는 순간 곧바로 합산 대상이 됩니다.
4천만원 투자한 예시
아래는 설명을 위한 가정입니다. 거주자가 2026년 12월 31일까지 공모부동산투자회사 주식에 4천만원을 투자했고, 이 투자에서 한 해 배당소득 200만원을 받습니다. 같은 해 원천징수된 다른 이자·배당소득이 1,900만원 있습니다. 지방소득세는 계산에서 뺍니다.
- 투자금액 4천만원은 거주자별 한도 5천만원 안이고 투자일부터 3년 이내에 생긴 배당이므로, 200만원 전체에 9%가 적용되어 원천징수 세액은 18만원입니다(조세특례제한법 제87조의7제1항).
- 특례가 없었다면 그 밖의 배당소득 원천징수세율 14%가 적용되어 28만원이므로, 한 해 차이는 10만원입니다(소득세법 제129조제1항제2호나목).
- 금융소득종합과세 기준을 따질 때는 9% 분리과세분 200만원을 빼고 나머지 1,900만원만 보므로, 2천만원 이하로 원천징수만으로 과세가 끝납니다(소득세법 제14조제3항제5호·제6호).
- 같은 배당이 특례를 받지 못하는 경우라면 합계가 2,100만원이 되어 2천만원을 넘으므로, 이자·배당소득을 종합소득과세표준에 합산하는 대상이 됩니다(소득세법 제14조제3항제6호).
- 투자 2년째에 이 주식을 팔면 원천징수의무자가 과세특례를 적용받은 소득세에 상당하는 세액을 추징해 다음 달 10일까지 납부하고, 그 배당이 속한 연도의 종합소득과세표준은 소득세법 제14조에 따라 다시 계산합니다(조세특례제한법 제87조의7제4항, 제146조의2제1항).
이 가정에서 세율 차이로 줄어드는 세금은 한 해 10만원이지만, 다른 금융소득이 2천만원 가까이 있는 사람에게는 종합과세 대상에서 벗어나는 효과가 더 큽니다. 3년을 채우지 못할 가능성이 있는 자금이라면 특례를 전제로 계획을 세우기 전에 보유 기간부터 따져 보는 것이 맞습니다.
투자 마감 2026년 말
조세특례제한법 제87조의7제1항은 “2026년 12월 31일까지 투자하는 경우”에 한해 이 특례를 적용한다고 정하고 있습니다(law.go.kr 원문 확인일 2026년 9월 28일 기준). 즉 이 특례를 적용받으려면 그 날짜까지 공모부동산집합투자증권에 투자를 실행해야 하고, 그 이후 투자분은 이 조문만으로는 9% 세율을 적용받지 못합니다. 이 시한을 연장하거나 재도입하는 별도 입법이 있는지는 이 글에서 확인한 범위 밖입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 리츠에 투자하면 배당소득세가 무조건 9%인가요?
아닙니다. 사모가 아닌 공모부동산집합투자기구에, 거주자별 투자금액 합계 5천만원 이하 범위에서, 투자일부터 3년 이내에 발생한 배당소득에 한해 9%가 적용됩니다. 세 요건을 모두 충족해야 합니다.
Q2. 상장된 리츠라면 자동으로 이 특례 대상인가요?
아닙니다. 상장 여부와 공모 여부는 다른 개념입니다. 공모 절차를 거쳤는지는 투자설명서나 증권신고서로 확인해야 합니다.
Q3. 투자금액이 5천만원을 넘으면 세금이 얼마나 늘어나나요?
초과분에서 발생한 배당소득은 9%가 아니라 일반 배당소득세율(15.4%)이 적용되고, 다른 금융소득과 합쳐 연 2천만원을 넘으면 종합과세 대상이 됩니다.
Q4. 이 특례는 언제까지 적용되나요?
조문상 2026년 12월 31일까지 투자한 분에 한해 적용됩니다(2026년 9월 28일 law.go.kr 확인 기준). 그 이후 연장 여부는 이 글의 확인 범위 밖입니다.
Q5. 리츠를 팔고 다른 리츠를 사면 추징을 피할 수 있나요?
어렵습니다. 시행령이 추징 예외로 인정하는 전환투자는 조세특례제한법 제87조의7제1항제1호의 부동산집합투자기구나 제3호의 집합투자기구(공모부동산투자회사는 제외) 증권 가운데 증권시장에 상장되지 않은 것끼리 옮기는 경우로 한정됩니다(조세특례제한법 시행령 제81조의4제3항). 공모부동산투자회사 주식이나 상장된 집합투자증권은 이 목록에 들어 있지 않습니다.
Q6. 특례를 받으려면 따로 신청해야 하나요?
네. 특례적용신청서를 매매를 위탁한 투자매매업자나 투자중개업자에게 내야 하고, 증권이 예탁되어 있지 않으면 해당 공모부동산집합투자기구에 냅니다(조세특례제한법 시행령 제81조의4제2항).
Q7. 3년 안에 해외로 이주하면 추징되나요?
「해외이주법」에 따른 해외이주는 부득이한 사유에 해당해 추징 대상에서 빠집니다(조세특례제한법 시행령 제81조의4제4항제1호). 이때는 특별해지사유신고서를 투자매매업자나 투자중개업자에게 제출해야 합니다.
참고 자료
- 조세특례제한법 제87조의7 (공모부동산집합투자기구 집합투자증권 배당소득 9% 분리과세 특례) (law.go.kr)
- 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제229조제2호 (부동산집합투자기구 정의) (law.go.kr)
- 부동산투자회사법 제49조의3제1항 (공모부동산투자회사 정의 — 사모집합투자기구가 아닌 부동산투자회사) (law.go.kr)
- 조세특례제한법 시행령 제81조의4 (공모부동산집합투자기구의 집합투자재산 운용방법 등 — 특례적용신청·전환투자·부득이한 사유) (law.go.kr)
- 조세특례제한법 제146조의2 (이자·배당소득 비과세·감면세액의 추징) (law.go.kr)
- 소득세법 제14조 (과세표준의 계산 — 분리과세 소득·이자소득등의 종합과세기준금액) (law.go.kr)
- 소득세법 제129조제1항제2호 (원천징수세율 — 배당소득) (law.go.kr)
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