월세를 받고 있다면 한 번쯤 “이거 신고해야 하나, 세금은 얼마나 나올까”라는 고민을 하게 됩니다. 주택임대소득세는 등록 여부와 분리과세·종합과세 선택에 따라 실제 세금이 크게 달라지는데, 이 차이를 모르고 신고했다가 더 많은 세금을 내는 경우가 적지 않습니다. 과세 대상부터 분리과세·종합과세 계산 방법, 미등록 시 붙는 가산세까지 정리했습니다.
주택임대소득세 과세대상
주택임대소득세는 보유 주택 수와 주택 가격에 따라 과세 여부가 갈립니다. 1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택이면 월세를 받아도 비과세이고, 보증금·전세금은 주택 수와 무관하게 과세되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 1채를 보유하고 월세를 받는다면 그 월세는 과세 대상입니다.
2주택자는 받는 월세 전액이 과세 대상이고, 보증금·전세금은 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 과세됩니다(소득세법 제25조제1항제2호). 비소형주택을 3채 이상 보유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하면, 월세뿐 아니라 보증금에도 간주임대료라는 방식으로 세금이 붙습니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.
| 보유 주택 수 | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택(기준시가 12억 이하) | 비과세 | 비과세 |
| 1주택(기준시가 12억 초과) | 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 12억원 초과 시 과세 |
| 3주택 이상(비소형 3채↑ & 보증금 합계 3억 초과) | 과세 | 간주임대료 과세 |
부부 주택은 합산한다
비과세 여부를 가르는 주택 수는 명의자 한 사람만 보고 세지 않습니다. 본인과 배우자가 각각 주택을 가지고 있으면 합산하므로, 부부가 한 채씩 가지고 있으면 2주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제8조의2제3항제4호). 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 세지만, 시행규칙이 정한 방법으로 계산한 그 주택의 임대수입이 연 600만원 이상인 사람과 기준시가 12억원을 넘는 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은 지분이 가장 크지 않아도 주택 수에 넣습니다(소득세법 시행령 제8조의2제3항제2호). 다가구주택은 구분등기가 되어 있지 않으면 1개의 주택으로 봅니다. 1주택 비과세에서 빠지는 기준시가 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 그 주택의 양도일을 기준으로 판단하므로(소득세법 제12조제2호나목, 소득세법 시행령 제8조의2제5항), 기준시가가 12억원 언저리인 주택은 그해 말 기준시가를 확인해 두어야 합니다.
2주택도 보증금 과세
보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상만의 문제가 아닙니다. 2주택을 소유하고 그 주택들의 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우에도 보증금이 총수입금액에 들어갑니다. 이때 기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 넣지 않으므로, 기준시가 12억원을 넘는 주택이 2채인 경우가 이 규정의 대상입니다(소득세법 제25조제1항제2호, 소득세법 시행령 제53조제1항). 이 규정은 2026년 1월 1일부터 시행되었고, 그 전에 개시한 과세기간에는 종전 규정이 적용됩니다(소득세법 부칙 <법률 제19933호, 2023. 12. 31.> 제1조제1호, 제15조).
분리과세 vs 종합과세
주택임대 수입금액이 연 2,000만원 이하라면 분리과세(세율 14%)와 종합과세(다른 소득과 합산, 세율 6~45%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 2,000만원을 넘으면 다른 소득과 합산하는 종합과세만 적용됩니다.
분리과세를 선택하면 필요경비율과 기본공제가 등록 여부에 따라 달라집니다. 지자체(렌트홈)와 세무서(홈택스) 양쪽에 임대사업자 등록을 했다면 필요경비율 60%·공제 400만원이, 등록하지 않았다면 필요경비율 50%·공제 200만원이 적용됩니다(공제는 임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용됩니다).
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
|---|---|---|
| 세율(분리과세) | 14% | 14% |
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제* | 400만원 | 200만원 |
*다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다.
예를 들어 연 임대수입 1,500만원(다른 종합소득 없음)을 분리과세로 신고한다면, 등록임대주택은 (1,500만원 – 900만원(60%) – 400만원) × 14% = 28만원, 미등록임대주택은 (1,500만원 – 750만원(50%) – 200만원) × 14% = 77만원입니다. 같은 수입이라도 등록 여부에 따라 세금이 49만원 차이 납니다.
등록 혜택엔 조건이 있다
필요경비율 60%와 공제 400만원이 적용되는 등록임대주택은 등록했다는 사실만으로 정해지지 않습니다. 민간임대주택 특별법에 따라 임대사업자등록을 한 사람이 임대하는 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택 등이어야 하고, 세무서에 사업자등록을 한 사업자의 임대주택이어야 하며, 임대보증금이나 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 임대료 증액 청구는 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다(소득세법 시행령 제122조의2제1항). 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것만 해당합니다. 또 이 특례로 세액을 계산한 뒤 그 주택을 10년 이상 임대하지 않으면, 특례 없이 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액을 그 사유가 생긴 과세연도 신고 때 내야 하고 이자 상당 가산액도 붙습니다(소득세법 제64조의2제3항제2호·제4항). 등록이 말소되는 경우 등 대통령령으로 정한 사유는 예외입니다.
본인의 임대수입금액과 등록 여부를 넣으면 분리과세·종합과세 세액을 바로 비교해볼 수 있습니다.
간주임대료 계산 예시
아래는 설명을 위한 가정입니다. 소형주택이 아닌 주택 3채를 가진 사람이 1년 내내 보증금 합계 8억원과 월세 연 900만원을 받고, 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액은 2,000만원 이하라고 하겠습니다. 보증금을 굴려 생긴 이자·배당은 없는 것으로 놓았습니다.
- 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으므로 보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 넣습니다(소득세법 제25조제1항제1호).
- 간주임대료는 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 적수에 100분의 60과 정기예금이자율을 곱하고 365로 나누어 구합니다(소득세법 시행령 제53조제3항제1호). 정기예금이자율은 2026년 7월 1일 시행 시행규칙 원문에서 연 1천분의 31입니다(소득세법 시행규칙 제23조제1항). 1년 내내 같은 보증금이면 (8억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 930만원입니다.
- 간주임대료도 총수입금액에 들어가므로 월세 900만원과 합친 1,830만원이 주택임대 총수입금액입니다. 2,000만원 이하이므로 분리과세를 선택할 수 있습니다(소득세법 제14조제3항제7호).
- 미등록 임대주택이면 필요경비 50%인 915만원과 추가 공제 200만원을 빼 715만원이 남고, 14%를 곱한 세액은 100만 1,000원입니다(소득세법 제64조의2제1항·제2항).
- 등록임대주택이면 필요경비 60%인 1,098만원과 추가 공제 400만원을 빼 332만원이 남고, 14%를 곱한 세액은 46만 4,800원입니다.
보증금 8억원이 1년에 930만원의 수입으로 잡히면서 총수입금액이 월세만 볼 때보다 두 배 넘게 커졌습니다. 보증금이 조금 더 많아 총수입금액이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 고를 수 없고 종합과세만 적용되므로, 보증금이 큰 다주택 임대인은 월세보다 보증금 합계를 먼저 계산해 보는 편이 안전합니다. 보증금을 받은 주택이 여러 채이면 3억원은 보증금 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 차례로 뺍니다(소득세법 시행령 제53조제3항제1호).
미등록 시 붙는 가산세
주택임대소득이 있는 사업자는 사업을 시작한 날부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 합니다. 이 기한을 넘기면 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지 발생한 주택임대수입금액의 0.2%가 미등록가산세로 붙습니다(소득세법 제81조의12). 예를 들어 연 임대수입 1,500만원인 주택을 6개월 늦게 등록했다면, 그 6개월치 임대수입(약 750만원)의 0.2%인 약 1만 5천원이 가산세로 추가됩니다. 금액 자체는 크지 않아 보이지만, 등록을 미루는 동안 필요경비율 50%·공제 200만원(미등록 기준)만 적용받는다는 점까지 더하면 체감하는 세금 차이는 훨씬 커집니다.
신고 방법과 기한
주택임대소득세는 다음 해 5월(성실신고확인대상자는 6월)에 종합소득세 신고 기간 중 홈택스, 세무서 방문, 세무대리인을 통해 신고합니다. 분리과세를 선택했더라도 종합소득세 신고 기간에 함께 신고해야 하며, 별도의 신고 기간이 있는 것은 아닙니다. 기한을 넘기면 무신고가산세(납부세액의 20%, 부정행위는 40%)와 납부지연가산세가 추가로 붙습니다.
분리과세를 선택한 경우에도 종합소득 과세표준확정신고 규정이 그대로 적용되어, 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고합니다(소득세법 제70조제1항·제2항). 무신고가산세는 무신고납부세액의 20%이고, 부정행위로 신고하지 않았으면 40%, 역외거래에서 생긴 부정행위면 60%입니다(국세기본법 제47조의2제1항). 납부지연가산세는 법정납부기한 다음 날부터 하루 10만분의 22의 비율로 계산합니다(국세기본법 제47조의4제1항제1호, 국세기본법 시행령 제27조의4제1항).
저도 임대소득금액을 정확히 파악하지 못해 종합소득세 신고에서 이를 누락한 적이 있습니다. 분리과세 대상인지 종합과세 대상인지조차 판단하지 못하고 넘어가는 경우도 있습니다. 신고 시점에 가서야 정확한 금액과 방식을 따지려 하면 놓치기 쉽다는 것을 그때 알았습니다. 그래서 임대소득이 있다면 신고 기한이 임박해서가 아니라 평소에 수입금액과 어느 방식에 해당하는지부터 정확히 파악해 두는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 월세를 받는데 신고 안 해도 되는 경우가 있나요?
기준시가 12억원 이하 주택 1채만 보유하고 그 주택에서 월세를 받는 경우는 비과세라 신고 의무가 없습니다. 2주택 이상이거나 고가주택 1채를 보유한 경우에는 임대 수입이 있다면 신고 대상입니다.
Q2. 분리과세를 선택했다가 다음 해에 종합과세로 바꿀 수 있나요?
네. 수입금액 2,000만원 이하 요건을 계속 충족한다면 과세연도마다 유리한 방식을 다시 선택해 신고할 수 있습니다.
Q3. 지금 등록하면 이미 발생한 미등록가산세도 없어지나요?
아닙니다. 가산세는 사업 개시일부터 등록 신청일 전날까지 발생한 임대수입금액을 기준으로 계산되므로, 지금 등록해도 이미 발생한 가산세는 그대로 남습니다. 다만 등록 이후 기간부터는 필요경비율 60%·공제 400만원 등 등록 혜택을 받을 수 있습니다.
Q4. 부부가 각자 한 채씩 갖고 월세를 받으면 비과세인가요?
아닙니다. 본인과 배우자의 주택은 합산해 세므로 2주택이 되고, 받는 월세는 과세 대상입니다(소득세법 시행령 제8조의2제3항제4호, 소득세법 제12조제2호나목).
Q5. 2주택인데 보증금만 받아도 세금이 나오나요?
2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터는 기준시가 12억원 이하 주택을 빼고 센 2주택의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 총수입금액에 들어갑니다(소득세법 제25조제1항제2호, 소득세법 시행령 제53조제1항). 이 요건에 해당하지 않는 2주택의 보증금은 간주임대료 대상이 아닙니다.
Q6. 간주임대료에 쓰는 이자율은 어디서 정하나요?
소득세법 시행규칙이 정합니다(소득세법 시행규칙 제23조제1항). 2010년 이후 거의 해마다 개정된 값이라, 신고할 때는 그 과세기간에 적용되는 시행규칙 원문을 확인해야 합니다.
임대소득도 종합소득세 신고 대상에 포함되는지 헷갈린다면 나도 종합소득세 신고 대상일까? 6가지 기준 글도 참고할 만합니다.
참고 자료
- 국세청 — 주택임대소득 신고안내(과세대상 및 비과세, 과세미달) (nts.go.kr)
- 국세청 — 주택임대소득세 계산 방법(분리과세 계산구조) (nts.go.kr)
- 국세청 — 주택 보증금 등에 대한 간주임대료 (nts.go.kr)
- 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례) (law.go.kr)
- 소득세법 제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세) (law.go.kr)
- 소득세법 제12조 (비과세소득) (law.go.kr)
- 소득세법 제14조 (과세표준의 계산) (law.go.kr)
- 소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례) (law.go.kr)
- 소득세법 제70조 (종합소득과세표준 확정신고) (law.go.kr)
- 소득세법 부칙 <법률 제19933호, 2023. 12. 31.> 제1조·제15조 (시행일 · 주택의 보증금등에 대한 총수입금액 계산의 특례에 관한 경과조치) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제8조의2 (비과세 주택임대소득) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제122조의2 (분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례) (law.go.kr)
- 소득세법 시행규칙 제23조 (총수입금액계산의 특례) (law.go.kr)
- 국세기본법 제47조의2 (무신고가산세) (law.go.kr)
- 국세기본법 제47조의4 (납부지연가산세) (law.go.kr)
- 국세기본법 시행령 제27조의4 (납부지연가산세 및 원천징수 등 납부지연가산세의 이자율 등) (law.go.kr)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무·법률·금융 상담을 대체하지 않습니다. 세법과 정부 정책은 수시로 개정되므로, 실제 적용 전 반드시 국세청·관할 기관 또는 세무사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.