태어나서 처음 집을 사면 취득세를 깎아주는 제도가 있습니다. 생애최초 주택 구입 취득세 감면입니다. 이 글은 일반 취득세율 위에 적용되는 감면 제도만 다룹니다. 기본세율·다주택 중과세율 자체가 궁금하다면 그 글을 먼저 확인하시기 바랍니다.
요건은 무주택·12억원 이하
생애최초 주택 구입 취득세 감면을 받으려면 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다(지방세특례제한법 제36조의3제1항). 세대주뿐 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 했던 예전 기준과 달리, 법률 제20632호(2024년 12월 31일 개정)로 2025년 1월 1일부터는 본인과 배우자만 무주택이면 됩니다. 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하인 주택을 유상거래(매매)로 사는 경우에 적용됩니다.
무주택 여부는 본인만이 아니라 배우자까지 봅니다. 결혼 전에 배우자가 집을 가진 적이 있으면 그 이력이 걸립니다.
무주택으로 보는 예외
주택을 가진 적이 있어도 무주택으로 보아 주는 경우가 법에 따로 적혀 있습니다(지방세특례제한법 제36조의3제3항). 그중 자주 걸리는 두 가지는 이렇습니다.
- 전용면적 20제곱미터 이하 주택을 가지고 있거나 처분한 경우(제3호). 다만 그런 주택을 둘 이상 가졌거나 가지고 있으면 예외가 되지 않습니다.
- 취득일 현재 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 가지고 있거나 처분한 경우(제4호).
사회초년생 때 산 원룸 한 채나 시골의 아주 낡은 집 한 채 때문에 감면을 포기하는 경우가 있는데, 이 두 예외에 들어가는지 먼저 따져 볼 만합니다. 같은 항에는 상속받은 공유지분을 모두 처분한 경우 등 다른 예외도 있으므로, 해당될 것 같으면 조문 원문이나 관할 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다.
감면 한도 200만원·300만원
산출세액이 한도 이하면 전액 면제되고 한도를 넘으면 그 한도만큼 공제됩니다.
| 구분 | 요건 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 공동주택·도시형생활주택·다가구주택·인구감소지역 주택 등 | 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하 | 300만원까지 면제, 초과분은 300만원 공제 |
| 그 외 일반 주택 | 취득가액 12억원 이하 | 200만원까지 면제, 초과분은 200만원 공제 |
두 한도 모두 지방세특례제한법 제36조의3제1항에 직접 규정돼 있습니다(제1호가 300만원, 제2호가 200만원).
감면은 신청해야 받습니다. 취득세를 먼저 내고 나서 알게 되면 돌려받는 절차를 따로 밟아야 하니, 잔금을 치르기 전에 감면 신청 여부부터 확인하는 편이 낫습니다.
신청은 취득세 신고 때
취득세처럼 스스로 신고해서 내는 세금은 과세표준과 세액을 신고할 때 감면신청서와 증명서류를 함께 내는 것이 원칙입니다(지방세특례제한법 제183조제1항, 같은 법 시행령 제126조제1항제1호). 실무에서는 잔금을 치르고 취득세를 신고하는 날 법무사나 담당 공무원에게 생애최초 감면 대상이라는 점을 먼저 알리는 것이 가장 확실합니다. 신고 때 놓쳤다면 경정청구로 돌려받는 길이 있고, 이때는 경정을 청구하는 때 감면을 함께 신청합니다(같은 호 단서).
숫자로 보는 감면액
감면은 취득세 본세에서 빼 줍니다. 그래서 먼저 세율을 알아야 합니다. 유상거래로 주택을 사면 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 그 사이는 법이 정한 계산식에 따라 1%와 3% 사이에서 정해집니다(지방세법 제11조제1항제8호). 아래 세 사례는 설명을 위해 가격을 가정한 것이고, 지방교육세 같은 부가 세목은 계산에 넣지 않았습니다.
비수도권 아파트 2억 5,000만원
취득세는 2억 5,000만원 × 1% = 250만원입니다. 아파트는 공동주택이고 3억원 이하이므로 한도는 300만원입니다. 250만원이 한도 안이라 취득세 본세는 전액 면제됩니다.
수도권 아파트 5억원
취득세는 5억원 × 1% = 500만원입니다. 수도권 공동주택은 6억원 이하까지 300만원 한도가 적용되므로 300만원을 공제하고 200만원을 냅니다.
수도권 아파트 10억원
9억원을 넘으므로 세율은 3%, 취득세는 3,000만원입니다. 6억원을 넘어 300만원 한도는 쓸 수 없고, 12억원 이하라 일반 한도 200만원이 적용됩니다. 3,000만원에서 200만원을 빼 2,800만원을 냅니다. 비싼 집일수록 감면 비중은 작아집니다. 이 사례에서는 7%가 채 안 됩니다.
감면기한은 2028년 말까지
이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용됩니다(지방세특례제한법 제36조의3제1항). 이 기한은 법률 제21309호(2025년 12월 31일 개정, 2026년 1월 1일 시행)로 늘어난 것입니다. 기한이 다시 늘어날지는 그때의 법 개정에 달려 있으므로, 잔금일이 기한에 가까우면 취득 전에 조문을 다시 확인하시기 바랍니다.
3년 내 매각·증여·임대 추징
감면받은 취득세는 조건 없이 확정되는 것이 아닙니다. 취득한 날부터 3년 이내에 해당 주택을 매각하거나 증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)하거나, 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 다시 추징합니다(지방세특례제한법 제36조의3제4항). 실거주 목적으로 감면해주는 제도이므로, 3년 안에 그 목적을 벗어나면 혜택도 함께 사라진다고 이해하면 됩니다.
이 3년은 취득세 감면에만 적용되는 별도 요건입니다. 양도소득세 비과세를 받기 위한 보유·거주 기간이나 다른 세목의 기간 요건과는 무관하게 독립적으로 판단되므로, 다른 세금 규정의 기간과 혼동하지 않아야 합니다.
3년은 취득일부터 셉니다. 이사 계획이 있다면 그 날짜와 3년이 겹치는지 미리 보아야 하고, 임대를 놓는 것도 추징 사유에 들어갑니다.
세입자 있는 집의 3년
세입자가 사는 집을 사서 임대인 지위를 그대로 넘겨받은 경우는 3년을 세는 시작점이 다릅니다. 기존 세입자가 계속 살고 있고, 취득일 기준으로 남은 임대차기간이 1년 이내라면 그 임대차기간이 끝나는 날부터 3년을 셉니다(지방세특례제한법 제36조의3제4항). 남은 기간이 1년을 넘는 집은 이 특례가 적용되지 않으므로, 세입자 있는 집을 살 때는 계약서의 만료일부터 확인하시기 바랍니다.
잔금 전에 확인할 다섯 가지
생애최초 감면은 잔금일과 취득세 신고일에 결정되므로, 계약서를 쓴 뒤 잔금 전까지 아래 다섯 가지를 차례로 확인해 두는 편이 안전합니다.
- 본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없는지 — 배우자의 결혼 전 이력까지 봅니다(지방세특례제한법 제36조의3제1항).
- 가진 적이 있다면 무주택으로 보는 예외에 들어가는지 — 전용 20제곱미터 이하 주택 한 채, 시가표준액 100만원 이하 주택 등입니다(같은 조 제3항).
- 취득가액이 12억원 이하인지, 그리고 300만원 한도와 200만원 한도 중 어느 쪽인지(같은 조 제1항).
- 취득 후 3년 안에 팔거나 세를 놓을 계획이 없는지(같은 조 제4항).
- 취득세를 신고하는 날 감면신청서를 함께 내는지(같은 법 제183조제1항).
자주 묻는 질문
Q1. 부부 중 한 명만 집을 산 적이 있어도 감면을 못 받나요?
네. 본인과 배우자 둘 다 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 둘 중 한 명이라도 과거에 주택을 소유했다면 감면 대상이 아닙니다.
Q2. 12억원짜리 아파트를 사면 감면을 못 받나요?
못 받습니다. 취득가액 12억원 이하까지만 적용되며 12억원을 초과하면 이 감면 대상이 아닙니다.
Q3. 감면받은 집을 2년 만에 전세로 돌리면 어떻게 되나요?
추징 대상입니다. 3년 이내에 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 다시 내야 합니다.
Q4. 이 감면은 언제까지 받을 수 있나요?
2028년 12월 31일까지입니다. 법률 제21309호로 감면기한이 연장됐습니다.
Q5. 6억원과 9억원 사이 주택은 세율이 몇 %인가요?
1%와 3% 사이에서 취득당시가액에 따라 계산식으로 정해집니다(지방세법 제11조제1항제8호나목). 같은 구간이라도 가격이 높을수록 세율이 올라가므로, 계약 전에 위택스 취득세 계산기로 실제 금액을 넣어 확인하시는 편이 정확합니다.
Q6. 원룸을 한 채 가진 적이 있는데 감면을 받을 수 있나요?
전용면적 20제곱미터 이하 주택 한 채였다면 무주택으로 보아 감면을 받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제36조의3제3항제3호). 그런 주택이 둘 이상이었다면 받을 수 없습니다.
Q7. 취득세를 이미 냈는데 감면을 몰랐습니다. 돌려받을 수 있나요?
경정청구로 돌려받는 길이 있습니다. 경정을 청구할 때 감면 신청을 함께 하면 됩니다(지방세특례제한법 시행령 제126조제1항제1호 단서).
Q8. 세입자가 사는 집을 샀는데 3년은 언제부터 세나요?
기존 세입자가 계속 살고 남은 임대차기간이 1년 이내면 그 만료일부터 셉니다. 그 밖에는 취득일부터 셉니다(지방세특례제한법 제36조의3제4항).
참고 자료
- 지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 — 요건·한도·일몰기한) (law.go.kr)
- 법률 제21309호 지방세특례제한법 일부개정 (2025.12.31 공포, 2026.1.1 시행 — 감면기한 2028년 12월 31일까지 연장) (law.go.kr)
- 법률 제20632호 지방세특례제한법 일부개정 (2024.12.31 공포, 2025.1.1 시행 — 무주택 판정 기준을 세대 전원에서 본인·배우자로 완화) (law.go.kr)
- 국가법령정보센터, 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) (law.go.kr)
- 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제183조 (감면신청 등) (law.go.kr)
- 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 시행령 제126조 (감면 신청) (law.go.kr)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무·법률·금융 상담을 대체하지 않습니다. 세율·기준금액은 개정될 수 있으므로 실제 적용 전 국세청 홈택스 또는 세무사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.