집을 사고팔 때 취득세가 얼마나 나올지는 가격과 보유 주택 수에 따라 크게 달라집니다. 이 글은 주택을 유상거래(매매)로 취득할 때 붙는 취득세만 다룹니다. 상속·증여로 받은 주택이나 농지·상가 같은 주택 외 부동산의 취득세는 세율 체계 자체가 달라 이 글의 범위 밖입니다. 부동산을 보유하는 동안 내는 세금이 궁금하다면 종합부동산세를, 팔 때 내는 세금이 궁금하다면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건과 예외를 참고하시기 바랍니다.
주택 취득세 기본은 3단계
주택을 매매로 취득하면 취득당시가액에 따라 세율이 세 구간으로 나뉩니다. 6억원 이하는 1%, 9억원을 초과하면 3%가 적용됩니다(지방세법 제11조제1항제8호). 그 사이인 6억원 초과 9억원 이하 구간은 취득가액에 비례해 1%에서 3% 사이의 세율이 정해지는데 정확한 수치는 위택스 지방세 미리계산 서비스에서 확인할 수 있습니다.
| 구간 | 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1~3%(취득가액 비례) |
| 9억원 초과 | 3% |
6억~9억 구간 계산법
6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율은 정해진 계산식으로 나옵니다. 취득당시가액에 3억원분의 2를 곱한 값에서 3을 빼고, 그 결과에 100분의 1을 곱합니다. 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다(지방세법 제11조제1항제8호나목). 억원 단위로 바꾸어 보면 「취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3」이 세율(%)이 됩니다.
| 취득가액 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 6억원 | 1% | 600만원 |
| 6억 3천만원 | 1.2% | 756만원 |
| 7억 5천만원 | 2% | 1,500만원 |
| 9억원 | 3% | 2,700만원 |
계산식에 9억원을 넣으면 정확히 3%가 나오므로, 9억원짜리 주택은 9억원을 넘는 주택과 같은 3%를 냅니다. 6억원을 넣으면 1%가 되어 구간의 양 끝이 앞뒤 세율과 자연스럽게 이어집니다. 위 금액은 취득세 본세만 계산한 것이며, 취득세에 덧붙는 다른 세목은 넣지 않았습니다.
공동명의도 세율은 같다
부부가 7억 5천만원짜리 주택을 절반씩 공동명의로 사면 각자의 지분은 3억 7,500만원이지만 1% 세율이 적용되지 않습니다. 지분으로 취득한 주택은 전체 주택의 취득당시가액으로 세율 구간을 판단하기 때문입니다(지방세법 제11조제1항제8호 각 목 외의 부분 후단). 과세표준은 각자의 지분 가액이므로(같은 조 제2항) 두 사람은 3억 7,500만원에 2%를 곱한 750만원씩, 합계 1,500만원을 냅니다. 혼자 산 경우와 합계가 같아서, 취득세만 놓고 보면 공동명의로 세율을 낮출 수는 없습니다. 지분을 나누면 세율 구간도 내려간다고 생각하고 자금 계획을 세웠다가 차이가 나는 경우가 있어 계약 전에 짚어 둘 만합니다.
집이 많으면 세율이 급증한다
다주택자나 법인이 주택을 유상취득하면 위 기본세율 대신 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2). 중과세율은 기준세율 4%(지방세법 제11조제1항제7호나목)에 중과기준세율 2%(지방세법 제6조제19호, 1천분의 20)의 일정 배수를 더해 정해집니다. 1세대 2주택자가 조정대상지역 주택을 취득하거나 1세대 3주택자가 비조정대상지역 주택을 취득하면 8%, 1세대 3주택 이상이 조정대상지역 주택을 취득하거나 1세대 4주택 이상이 비조정대상지역 주택을 취득하면 12%, 법인이 취득하면 12%입니다. 이 세율은 법률 제21308호(2025년 12월 31일 개정)에 따라 2026년 7월 1일부터 시행됩니다.
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 1세대 2주택(조정대상지역) / 1세대 3주택(비조정대상지역) | 8% |
| 1세대 3주택 이상(조정대상지역) / 1세대 4주택 이상(비조정대상지역) | 12% |
| 법인 | 12% |
주택 수는 세대를 기준으로 셉니다. 본인 명의가 하나여도 같은 세대에 다른 주택이 있으면 그 수가 더해집니다.
2주택 취득 계산 예시
중과가 실제 금액으로 얼마나 커지는지 같은 7억 5천만원 주택으로 비교해 보겠습니다. 아래는 설명을 위한 가정이며 취득세 본세만 계산했습니다.
- 무주택 1세대가 사는 경우 : 기본세율 2%가 적용되어 1,500만원입니다(지방세법 제11조제1항제8호나목).
- 1주택 1세대가 조정대상지역에서 한 채를 더 사는 경우 : 1세대 2주택의 조정대상지역 취득이라 4%에 중과기준세율의 100분의 200을 더한 8%가 적용되고, 6,000만원입니다(지방세법 제13조의2제1항제2호).
- 법인이 사는 경우 : 4%에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 12%가 적용되어 9,000만원입니다(같은 항 제1호).
둘째 경우라도 일시적 2주택에 해당하면 중과에서 빠집니다(같은 항 제2호). 일시적 2주택은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 가진 1세대가 이사·학업·취업·직장이전과 이와 비슷한 사유로 신규 주택을 추가로 취득한 뒤 3년 안에 종전 주택 등을 처분하는 경우를 말하며, 종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기간이 2년입니다(지방세법 시행령 제28조의5제1항). 위 예에서 일시적 2주택으로 인정되면 취득세는 1,500만원으로, 중과 때보다 4,500만원 적습니다. 이 요건은 2026년 9월 30일 시행령 개정으로 바뀐 것이며, 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정을 따릅니다(지방세법 시행령 부칙 제2조, 대통령령 제36736호).
주택 수에 들어가는 것
중과 여부를 가르는 주택 수에는 등기된 집만 들어가지 않습니다. 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에, 재건축·재개발 등의 조합원입주권과 주택분양권은 그 소유자의 주택 수에, 주택으로 과세하는 오피스텔은 그 오피스텔 소유자의 주택 수에 더합니다(지방세법 제13조의3). 실무에서는 분양권이나 주거용 오피스텔을 주택으로 세지 않고 계약했다가 취득 신고 단계에서 중과 대상임을 알게 되는 경우가 있습니다. 매매로 취득하면 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 하므로(지방세법 제20조제1항) 그때 가서 바로잡을 여유가 많지 않습니다. 계약 전에 세대 전체의 주택·입주권·분양권·오피스텔을 한 번에 세어 보는 것이 안전합니다.
조정대상지역이 갈림길이다
같은 2주택자라도 새로 취득하는 주택이 조정대상지역 안에 있는지에 따라 세율이 갈립니다. 조정대상지역 안이면 8%가 적용되지만 조정대상지역 밖이면 2주택까지는 기본세율(1~3%)이 그대로 유지되고 3주택부터 중과가 시작됩니다. 국토교통부공고 제2025-1223호(2025년 10월 16일 시행)는 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12곳(과천·광명·성남 분당구·수정구·중원구·수원 영통구·장안구·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)을 조정대상지역으로 지정했습니다. 지정은 공고로 바뀌므로 거래 전에 최신 공고를 확인해야 합니다. 이 지정 현황은 정부 정책에 따라 수시로 바뀌므로 실제 거래 전에는 국토교통부 홈페이지나 위택스에서 최신 고시를 다시 확인해야 합니다.
법인을 설립하고 운영해오면서 부동산을 취득할 때 명의를 개인으로 할지 법인으로 할지 검토해야 하는 상황을 겪었습니다. 그때 검토 항목에서 빠지지 않았던 변수가 취득세였습니다. 개인으로 사면 주택 수에 따라 세율이 달라지고, 법인으로 사면 주택 수와 상관없이 중과 구간으로 갑니다. 취득 단계만 놓고 보면 답이 뻔해 보이는데, 보유하는 동안의 세금과 나중에 팔 때의 세금이 반대로 움직이는 경우가 있었습니다. 그래서 취득세만 보고 명의를 정하기보다 취득·보유·양도 세 단계를 한 장에 놓고 비교해 보는 편이 맞습니다.
법인은 주택 수나 지역과 관계없이 12%가 고정입니다. 반면 개인은 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 1%에서 12%까지 벌어집니다. 그래서 명의를 정하는 문제는 회사 소유냐 개인 소유냐를 따지기 전에, 취득하려는 사람이 이미 몇 채를 갖고 있고 그 집이 어느 지역에 있는지부터 확인하는 순서가 됐습니다.
생애최초로 집을 사는 경우라면 이 세율과 별도로 생애최초 주택 취득세 감면을 받을 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
조정대상지역은 지정과 해제가 반복됩니다. 계약할 때와 잔금을 치를 때 지정 상태가 다를 수 있으니, 어느 시점을 기준으로 세율을 계산했는지가 중요합니다.
계약 시점과 증여도 본다
계약을 마친 뒤 잔금을 치르기 전에 그 지역이 조정대상지역으로 지정되는 경우를 위한 규정이 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면, 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2제4항). 계약서와 계약금 이체 내역을 잔금 때까지 보관해 두어야 하는 이유입니다.
매매가 아닌 증여에도 중과가 있습니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여 등 무상취득으로 받으면 4%에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2제2항, 같은 법 시행령 제28조의6제1항). 지분이나 부속토지만 받는 경우에도 3억원 기준은 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다(같은 조 제1항). 다만 1세대 1주택을 가진 사람의 그 주택을 배우자나 직계존속·직계비속이 무상취득하는 경우는 중과에서 제외됩니다(같은 조 제2항제1호). 증여로 받은 경우의 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(지방세법 제20조제1항).
자주 묻는 질문
Q1. 9억원짜리 집을 사면 취득세가 몇 %인가요?
9억원이면 3%입니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간은 계산식으로 세율이 정해지는데, 9억원을 넣으면 3%가 나옵니다(지방세법 제11조제1항제8호나목). 9억원을 넘어도 3%입니다.
Q2. 2주택자가 집을 더 사면 세율이 얼마나 오르나요?
새로 취득하는 주택이 조정대상지역 안에 있으면 8%가 적용됩니다. 조정대상지역 밖이면 2주택까지는 기본세율(1~3%)이 유지되고 3주택부터 8%가 적용됩니다.
Q3. 법인이 주택을 사면 얼마인가요?
보유 주택 수나 지역과 무관하게 12%가 적용됩니다.
Q4. 조정대상지역인지는 어디서 확인하나요?
국토교통부 고시 또는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 지정 현황은 수시로 바뀌므로 계약 전에 최신 고시를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
Q5. 부부 공동명의로 사면 취득세율이 낮아지나요?
아닙니다. 지분으로 취득해도 세율 구간은 전체 주택의 취득당시가액으로 판단합니다(지방세법 제11조제1항제8호). 각자 낸 세액을 합하면 한 사람 명의로 산 경우와 같습니다.
Q6. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
들어갑니다. 주택분양권과 조합원입주권, 주택으로 과세하는 오피스텔도 소유자의 주택 수에 더합니다(지방세법 제13조의3).
Q7. 취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?
매매로 취득하면 취득한 날부터 60일 이내입니다. 증여로 받으면 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(지방세법 제20조제1항).
Q8. 이사하려고 새집을 먼저 사면 2주택 중과를 받나요?
이사 등의 사유로 신규 주택을 산 뒤 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의5제1항).
참고 자료
- 지방세법 제11조제1항제8호 (주택 유상취득 표준세율 — 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%) (law.go.kr)
- 지방세법 제13조의2 (다주택자·법인 주택 취득 등 중과) (law.go.kr)
- 지방세법 제6조제19호 (중과기준세율 1천분의 20 정의) (law.go.kr)
- 법률 제21308호 지방세법 일부개정 (2025.12.31 공포 — 제11조 2026.1.1 시행, 제13조의2 2026.7.1 시행) (law.go.kr)
- 국토교통부공고 제2025-1223호 조정대상지역 지정 (2025.10.16 시행) (law.go.kr 행정규칙)
- 지방세법 제13조의3 (주택 수의 판단 범위) (law.go.kr)
- 지방세법 제20조 (신고 및 납부) (law.go.kr)
- 지방세법 시행령 제28조의5 (일시적 2주택) (law.go.kr)
- 지방세법 시행령 제28조의6 (중과세 대상 무상취득 등) (law.go.kr)
- 지방세법 시행령 부칙 <대통령령 제36736호> 제2조 (일시적 2주택 처분기간에 관한 적용례) (law.go.kr)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무·법률·금융 상담을 대체하지 않습니다. 세율·조정대상지역 지정 현황은 개정·변경될 수 있으므로 실제 거래 전 위택스 또는 세무사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.