집값이 오르면서 “나도 종부세 내야 하나” 걱정하는 분이 늘었습니다. 종합부동산세는 일정 공시가격을 넘는 부동산에만 붙는 세금이라, 기준과 계산법을 알면 내가 대상인지, 얼마나 나올지 스스로 가늠할 수 있습니다. 과세 기준부터 공제, 세율, 그리고 공동명의 선택까지 2026년 기준으로 정리합니다.
부동산을 살 때 내는 취득세가 궁금하다면 주택 취득세율 총정리를 참고하시기 바랍니다.
종부세는 누가 내나 — 6월 1일과 공시가격
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 이날 하루 소유자가 기준이라, 5월 31일에 팔면 안 내고 6월 2일에 팔아도 그해 종부세는 냅니다.
대상 여부는 공시가격으로 판단합니다. 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격이 기준이며, 이 공시가격을 개인별로 합산해 공제금액을 넘으면 과세됩니다. 세대 단위가 아니라 사람별로 따진다는 점이 중요합니다.
공제금액 — 1주택 12억, 그 외 9억
공제금액은 두 가지로 나뉩니다.
- 1세대 1주택자 : 공시가격 12억원까지 공제
- 그 외(다주택 등) : 1인당 9억원까지 공제
즉 1주택자는 공시가격 12억원을 넘는 부분부터, 그 외에는 9억원을 넘는 부분부터 세금이 시작됩니다. 이 공제금액은 법률로 정해져 있어 법 개정이 없으면 그대로 유지됩니다.
주의할 점은 1세대 1주택 12억 공제를 받으려면 세대 전체가 주택을 하나만 가져야 한다는 것입니다. 본인은 한 채여도 배우자가 다른 집을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다.
어떻게 계산되나 — 과세표준과 세율
계산 구조는 이렇습니다.
과세표준 = (인별 공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 2026년 현재 60%입니다. 예를 들어 1주택자의 공시가격이 15억원이면,
(15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원이 과세표준이 됩니다.
여기에 세율을 곱합니다. 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 누진 적용됩니다. 참고로 2024년부터 다주택 중과가 폐지되어, 지금은 다주택자도 일반세율이 적용됩니다.
공동명의가 유리할까 — 선택의 갈림길
부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 경우, 두 가지 방법 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
- 인별 공제: 부부가 각각 9억원씩, 합쳐서 18억원까지 공제
- 1세대 1주택 특례: 12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%)
일반적으로 공시가격이 18억원 이하라면 부부 각 9억씩 공제받는 공동명의가 유리합니다. 반면 공시가격이 높고 한 명이 고령이거나 오래 보유했다면, 세액공제가 큰 1세대 1주택 특례(단독)가 유리할 수 있습니다. 매년 상황에 따라 유리한 쪽이 달라지므로 그때그때 따져봐야 합니다.
30년 가까이 부동산과 자산을 다루며 종부세에서 확신하게 된 것이 두 가지입니다. 하나는 6월 1일이라는 하루의 무게입니다. 매매 시점을 이 기준일 앞뒤로 며칠만 조정했어도 그해 종부세를 안 냈을 텐데, 계약 당사자들이 이 날짜를 모르고 지나쳐 수백만원을 고스란히 문 경우를 여러 번 봤습니다. 종부세는 금액보다 ‘타이밍’이 결정하는 세금입니다.
다른 하나는 명의는 한 번 정하고 끝나는 게 아니라는 점입니다. “부부 공동명의가 무조건 유리하다”는 통념과 달리, 공시가격이 오르거나 한쪽이 고령·장기보유 요건을 갖추면 단독명의 특례가 역전되는 지점이 생깁니다. 한 번 정한 명의를 몇 년째 방치하다 유리한 선택을 놓친 분들을 자주 봤습니다. 결국 절세는 ‘한 번 설정하는 것’이 아니라 ‘매년 점검하는 것’이었습니다. 기준일과 명의, 이 두 가지만 해마다 챙겨도 종부세는 상당 부분 관리됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 재산세를 냈는데 종부세도 내면 이중과세 아닌가요?
형식상 겹쳐 보이지만 이중과세가 아닙니다. 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 중복되는 부분을 빼주는 구조라, 같은 금액에 세금을 두 번 물리지는 않습니다.
Q2. 6월에 집을 팔면 종부세를 내나요?
과세기준일인 6월 1일에 소유하고 있었는지가 기준입니다. 6월 1일 전에 잔금을 치러 소유권이 넘어갔다면 그해 종부세 대상이 아니고, 6월 1일에 보유 중이었다면 그 후 팔아도 냅니다.
Q3. 공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)’에서 본인 주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 종부세 예상액은 홈택스나 부동산 계산기로 미리 가늠해볼 수 있습니다.
참고 자료
- 국세청 — 종합부동산세 안내 (과세대상·세율)
- 종합부동산세법 제8조·제9조, 시행령 제4조의2 (국가법령정보센터)
- 국토교통부 — 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
본 글은 2026년 현행 종합부동산세법 기준으로 작성되었습니다. 공정시장가액비율과 세율은 시행령·정책에 따라 변동될 수 있으며, 개별 세액은 공시가격·보유 현황에 따라 다릅니다. 실제 적용 전 반드시 국세청 또는 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문이 아닙니다.