집 한 채를 오래 보유하다 팔 때 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 덕분입니다. 하지만 “1주택이면 무조건 비과세”라고 알고 있다가 보유·거주 요건이나 12억원 기준에서 걸려 세금을 무는 경우가 적지 않습니다. 요건과 예외를 정리합니다.
기본 요건 — 1주택·2년 보유
1세대 1주택 비과세의 기본 골격은 단순합니다. 양도일 현재 국내에 주택을 한 채만 보유한 1세대가, 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세가 비과세됩니다.
여기서 ‘1세대’는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족을 묶은 단위입니다. 세대 전체 주택 수로 판단하기 때문에, 본인 명의로는 한 채여도 같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 1주택이 아닙니다.
조정대상지역 2년 거주 요건
보유만으로 끝나지 않는 경우가 있습니다. 조정대상지역에 있는 주택을, 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 시점(2017년 8월 3일) 이후에 취득했다면, 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 실제 거주해야 비과세됩니다.
이 보유·거주 요건은 소득세법 시행령 제154조제1항에 정해져 있습니다. 조문은 1주택을 2년 이상 보유한 경우를 원칙으로 하되, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다고 별도로 규정합니다.
취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 그래서 내 주택이 취득 시점에 조정대상지역이었는지 확인하는 것이 중요합니다.
이 취득 시점의 조정대상지역 여부는 취득세율에도 영향을 줍니다. 주택 취득세율에서 확인할 수 있습니다.
12억원 — 고가주택의 기준선
양도가액이 12억원 이하면 요건을 갖춘 1주택은 전액 비과세입니다. 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도세가 과세됩니다. 12억원이 넘는다고 비과세가 통째로 사라지는 게 아니라, 12억을 넘는 부분에만 세금이 붙는 구조입니다.
12억원이라는 기준 자체도 법 조문에 있는 숫자입니다. 소득세법 제89조제1항제3호는 “주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”고 정해, 이 금액을 넘는 순간부터만 과세 대상으로 봅니다.
이 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터(법률 제18578호, 2022년 1월 1일 시행) 9억원에서 12억원으로 올랐습니다. 고가주택이라도 오래 보유·거주했다면 장기보유특별공제(보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%)로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
16억 주택 계산 예시
아래는 설명을 위한 가정입니다. 1세대가 6억원에 산 주택 한 채를 8년 동안 보유하면서 그 기간 내내 거주한 뒤 16억원에 판다고 하겠습니다. 계산을 단순하게 하려고 필요경비는 없는 것으로 놓았습니다.
- 전체 양도차익은 16억원에서 6억원을 뺀 10억원입니다.
- 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이므로 세금이 붙는 양도차익은 전체 양도차익에 「(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」을 곱해 구합니다. 10억원 × 4억원 ÷ 16억원 = 2억 5,000만원입니다(소득세법 시행령 제160조제1항제1호).
- 1세대 1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이므로 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 더하는 표2를 씁니다(소득세법 시행령 제159조의4). 보유 8년은 100분의 32, 거주 8년도 100분의 32라서 합계 100분의 64입니다(소득세법 제95조제2항 표2). 공제액은 2억 5,000만원의 64%인 1억 6,000만원입니다(소득세법 시행령 제160조제1항제2호).
- 양도소득금액은 9,000만원이고, 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 8,750만원입니다(소득세법 제103조제1항).
- 과세표준이 5,000만원 초과 8,800만원 이하 구간이므로 산출세액은 624만원에 5,000만원을 넘는 3,750만원의 24%인 900만원을 더한 1,524만원입니다(소득세법 제104조제1항제1호, 제55조제1항).
16억원에 팔았어도 세금이 붙는 차익은 10억원이 아니라 2억 5,000만원이고, 장기보유특별공제를 거치면 9,000만원까지 줄어드는 구조입니다. 개인지방소득세와 필요경비, 같은 해 다른 양도 건과의 합산은 이 예시에 넣지 않았습니다.
거주가 없으면 공제율이 준다
같은 주택이라도 거주기간이 2년에 못 미치면 계산이 크게 달라집니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주 없이 비과세 요건을 갖춘 주택이라도, 12억원 초과분에 적용하는 장기보유특별공제에서 표2를 쓰려면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제159조의4). 위 예시에서 거주를 하지 않았다면 일반 공제율인 표1이 적용되고 보유 8년의 공제율은 100분의 16입니다(소득세법 제95조제2항 표1). 공제액은 4,000만원, 양도소득금액은 2억 1,000만원, 과세표준은 2억 750만원이 됩니다. 산출세액은 3,706만원에 1억 5,000만원을 넘는 5,750만원의 38%인 2,185만원을 더한 5,891만원입니다(소득세법 제55조제1항). 비과세 요건과 장기보유특별공제 요건이 따로 움직이기 때문에, 고가주택에서는 거주기간 2년을 채웠는지가 세액을 크게 가릅니다.
일시적 2주택 — 갈아타기 특례
이사를 위해 새 집을 먼저 사면서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 세법은 이를 배려해, 신규 주택 취득일부터 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년) 이내에 기존 주택을 팔면 기존 주택에 비과세를 적용해줍니다. 갈아타기 실수요자를 위한 장치입니다(소득세법 시행령 제155조제1항).
거주 요건도 취학·근무지 변경·질병 치료 등 부득이한 사유가 있으면 면제될 수 있습니다.
조정지역끼리면 2년
일시적 2주택 특례에는 처분 기간 말고도 따져야 할 요건이 있습니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 하고, 그다음 정해진 기간 안에 종전 주택을 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조제1항). 그 기간은 신규 주택을 취득한 날 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역에서 취득한 경우에는 2년이고, 그 밖의 경우에는 3년입니다. 2년 기간은 조정대상지역에 종전 주택을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정을 따릅니다(소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제36737호, 2026. 9. 30.> 제2조). 새 집을 계약하기 전에 두 주택이 조정대상지역에 있는지와 계약일을 함께 확인해 두어야 처분 기한을 잘못 잡지 않습니다.
2026년 다주택 중과 유예 종료
한 가지 짚어둘 변화가 있습니다. 약 4년간 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됐습니다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때의 세 부담이 다시 커졌습니다. 1주택자의 비과세 요건 자체가 바뀐 것은 아니지만, 다주택 상태에서 정리 계획이 있다면 이 변화를 함께 고려해야 합니다.
종료된 유예는 시행령에 들어 있던 중과 제외 규정이었습니다. 중과 대상 주택의 범위를 정한 조문이 빼 주는 주택 목록에 「보유기간이 2년 이상인 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」이 들어 있었습니다(소득세법 시행령 제167조의3제1항제12호의2가목, 제167조의10제1항제12호의2가목). 같은 호 나목과 다목은 그날까지 토지거래허가를 신청했거나 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되는 주택에 대해 따로 양도 기한을 두고 있으므로, 계약 시점이 그 무렵이라면 원문을 확인해야 합니다.
30년 가까이 자산 문제를 지켜보며 가장 안타깝게 본 경우가, 1주택인데도 거주 요건을 놓쳐 비과세를 못 받는 사례였습니다. 보유 기간 2년은 채웠는데 조정대상지역 주택이라 실거주 2년이 필요한 줄 모르고 팔았다가, 안 내도 될 수천만 원의 양도세를 무는 경우를 봤습니다. 특히 취득 당시에 조정대상지역이었는지를 확인하지 않아 뒤늦게 낭패를 보는 분이 많았습니다. 비과세 요건은 ‘1주택이면 된다’가 아니라 세대 주택 수, 보유 기간, 거주 요건, 양도가액을 하나하나 맞춰봐야 하는 문제입니다. 그래서 집을 팔기 전에 반드시 등기부등본과 전입세대 기록부터 꺼내 주택 수·보유·거주를 한 번에 대조해 보는 것이 순서입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2년만 보유하면 무조건 비과세인가요?
비조정대상지역 주택이라면 2년 보유로 비과세됩니다. 다만 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.
Q2. 15억원에 팔면 양도세를 얼마나 내나요?
12억원까지는 비과세이고, 초과분 3억원에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용하면 실제 세금은 생각보다 크지 않을 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산으로 확인하세요.
Q3. 이사하려고 새 집을 샀는데 기존 집이 안 팔립니다. 비과세를 못 받나요?
일시적 2주택 특례가 있습니다. 신규 주택 취득일부터 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년) 이내에 기존 주택을 양도하면 기존 주택은 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
Q4. 거주하지 않은 집도 장기보유특별공제를 최대로 받나요?
아닙니다. 보유·거주 공제율을 더하는 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에만 적용됩니다(소득세법 시행령 제159조의4). 거주기간이 2년에 못 미치면 일반 공제율인 표1을 쓰고, 표1은 15년 이상 보유해도 100분의 30이 상한입니다(소득세법 제95조제2항).
Q5. 조정대상지역끼리 갈아타면 처분 기한은 몇 년인가요?
신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다(소득세법 시행령 제155조제1항). 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전 규정을 따릅니다(소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제36737호> 제2조).
Q6. 집을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사도 일시적 2주택이 되나요?
원칙적으로 되지 않습니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 특례가 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조제1항). 건설임대주택·수용 등 같은 항 후단에 열거된 경우에만 이 1년 요건이 빠집니다.
참고 자료
- 소득세법 제89조제1항제3호 (1세대1주택 비과세, 고가주택 기준 12억원) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제154조제1항 (1세대1주택 요건 — 보유 2년, 조정대상지역 거주 2년) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제155조제1항 (일시적 2주택 특례 — 처분기간 3년, 모두 조정대상지역이면 2년) (law.go.kr)
- 소득세법 제95조제2항·제5항 (장기보유특별공제 — 보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%) (law.go.kr)
- 법률 제18578호 소득세법 일부개정 (2021.12.8 공포, 2022.1.1 시행, 고가주택 기준 9억원→12억원 상향) (law.go.kr)
- 소득세법 제55조 (세율) (law.go.kr)
- 소득세법 제103조 (양도소득 기본공제) (law.go.kr)
- 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제159조의4 (장기보유특별공제) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제167조의10 (양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제36737호, 2026. 9. 30.> 제2조 (조정대상지역 내 일시적 2주택자 비과세 요건 적용례) (law.go.kr)
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