집 한 채를 오래 보유하다 팔 때 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 덕분입니다. 하지만 “1주택이면 무조건 비과세”라고 알고 있다가 보유·거주 요건이나 12억원 기준에서 걸려 세금을 무는 경우가 적지 않습니다. 요건과 예외, 2026년 달라진 부분까지 정리합니다.
기본 요건 — 1주택·2년 보유
1세대 1주택 비과세의 기본 골격은 단순합니다. 양도일 현재 국내에 주택을 한 채만 보유한 1세대가, 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세가 비과세됩니다.
여기서 ‘1세대’는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족을 묶은 단위입니다. 세대 전체 주택 수로 판단하기 때문에, 본인 명의로는 한 채여도 같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 1주택이 아닙니다.
거주 요건 — 조정대상지역은 2년 살아야
보유만으로 끝나지 않는 경우가 있습니다. 조정대상지역에 있는 주택을, 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 시점(2017년 8월 3일) 이후에 취득했다면, 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 실제 거주해야 비과세됩니다.
취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 그래서 내 주택이 취득 시점에 조정대상지역이었는지 확인하는 것이 중요합니다.
이 취득 시점의 조정대상지역 여부는 취득세율에도 영향을 줍니다. 주택 취득세율 총정리에서 확인할 수 있습니다.
12억원 — 고가주택의 기준선
양도가액이 12억원 이하면 요건을 갖춘 1주택은 전액 비과세입니다. 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도세가 과세됩니다. 12억원이 넘는다고 비과세가 통째로 사라지는 게 아니라, 12억을 넘는 부분에만 세금이 붙는 구조입니다.
이 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터(법률 제18578호, 2022년 1월 1일 시행) 9억원에서 12억원으로 올랐습니다. 고가주택이라도 오래 보유·거주했다면 장기보유특별공제(보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%)로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
일시적 2주택 — 갈아타기 특례
이사를 위해 새 집을 먼저 사면서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 세법은 이를 배려해, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 기존 주택에 비과세를 적용해줍니다. 갈아타기 실수요자를 위한 장치입니다.
거주 요건도 취학·근무지 변경·질병 치료 등 부득이한 사유가 있으면 면제될 수 있습니다.
2026년 달라진 점 — 다주택 중과 유예 종료
한 가지 짚어둘 변화가 있습니다. 약 4년간 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됐습니다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때의 세 부담이 다시 커졌습니다. 1주택자의 비과세 요건 자체가 바뀐 것은 아니지만, 다주택 상태에서 정리 계획이 있다면 이 변화를 함께 고려해야 합니다.
참고로 장기보유특별공제의 보유공제를 축소하는 개정안이 2026년 발의됐으나, 아직 시행되지 않았습니다. 확정된 내용이 아니므로 현행 기준으로 판단하되 개정 동향을 지켜볼 필요가 있습니다.
30년 가까이 자산 문제를 지켜보며 가장 안타깝게 본 경우가, 1주택인데도 거주 요건을 놓쳐 비과세를 못 받는 사례였습니다. 보유 기간 2년은 채웠는데 조정대상지역 주택이라 실거주 2년이 필요한 줄 모르고 팔았다가, 안 내도 될 수천만 원의 양도세를 무는 경우를 여러 번 봤습니다. 특히 취득 당시에 조정대상지역이었는지를 확인하지 않아 뒤늦게 낭패를 보는 분이 많았습니다. 비과세 요건은 ‘1주택이면 된다’가 아니라 세대 주택 수, 보유 기간, 거주 요건, 양도가액을 하나하나 맞춰봐야 하는 문제입니다. 그래서 저는 집을 팔기 전에 반드시 등기부등본과 전입세대 기록부터 꺼내 주택 수·보유·거주를 한 번에 대조해보라고 권합니다. 이 확인 한 번이 수천만 원을 가르는 경우가 실제로 흔합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2년만 보유하면 무조건 비과세인가요?
비조정대상지역 주택이라면 2년 보유로 비과세됩니다. 다만 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.
Q2. 15억원에 팔면 양도세를 얼마나 내나요?
12억원까지는 비과세이고, 초과분 3억원에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용하면 실제 세금은 생각보다 크지 않을 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산으로 확인하세요.
Q3. 이사하려고 새 집을 샀는데 기존 집이 안 팔립니다. 비과세를 못 받나요?
일시적 2주택 특례가 있습니다. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 기존 주택은 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
참고 자료
- 소득세법 제89조제1항제3호 (1세대1주택 비과세, 고가주택 기준 12억원) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제154조제1항 (1세대1주택 요건 — 보유 2년, 조정대상지역 거주 2년) (law.go.kr)
- 소득세법 시행령 제155조제1항 (일시적 2주택 특례 — 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도) (law.go.kr)
- 소득세법 제95조제2항·제5항 (장기보유특별공제 — 보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%) (law.go.kr)
- 법률 제18578호 소득세법 일부개정 (2021.12.8 공포, 2022.1.1 시행, 고가주택 기준 9억원→12억원 상향) (law.go.kr)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무·법률·금융 상담을 대체하지 않습니다. 세율·기준금액은 개정될 수 있으므로 실제 적용 전 국세청 홈택스 또는 세무사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.