“대출 낀 집을 물려주면 증여세가 줄어든다”는 말을 들어보셨을 겁니다. 부담부증여 이야기입니다. 실제로 증여세는 줄지만, 그만큼 다른 세금이 생깁니다. 그래서 이 방법은 상황에 따라 절세가 되기도 하고, 오히려 부담이 커지기도 합니다. 구조와 판단 기준을 2026년 기준으로 정리합니다.
부담부증여란 — 세금이 둘로 쪼개진다
부담부증여는 재산을 물려주면서 그에 딸린 채무(담보대출, 전세보증금 등)까지 함께 넘기는 것입니다. 받는 사람이 빚도 같이 떠안는 조건이죠.
세법은 이를 두 부분으로 나눠 봅니다.
- 채무를 넘긴 부분: 대가를 받고 판 것으로 보아 → 증여자가 양도소득세
- 나머지 순수 증여분: 그대로 증여로 보아 → 수증자가 증여세
즉 하나의 거래에 세금 두 개가 각각 다른 사람에게 붙습니다. 증여세만 보고 판단하면 안 되는 이유가 여기 있습니다.
계산은 이렇게 나뉜다
예를 들어 시가 10억원 아파트에 담보대출 6억원이 있고, 이를 자녀에게 부담부증여한다고 해봅시다.
증여세 쪽은 간단합니다. 시가 10억원에서 채무 6억원을 뺀 4억원이 증여재산가액이 되고, 여기서 증여재산공제를 적용해 증여세를 계산합니다. 앞서 다룬 증여재산공제 기준이 그대로 적용됩니다.
양도세 쪽은 채무액 6억원을 양도가액으로 봅니다. 이때 취득가액은 전체 취득가액에서 채무가 차지하는 비율만큼만 인정됩니다. 계산식은 이렇습니다.
취득가액 = 실제 취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액
취득가액이 3억원이었다면 3억 × 6억 ÷ 10억 = 1억 8,000만원이 취득가액이 되고, 양도차익은 6억 − 1억 8,000만원 = 4억 2,000만원입니다. 여기에 장기보유특별공제 등을 적용해 증여자가 양도세를 냅니다.
언제 유리하고, 언제 불리한가
부담부증여가 항상 이득은 아닙니다. 갈림길은 양도차익의 크기입니다.
유리한 경우는 증여자의 양도세 부담이 작을 때입니다. 특히 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 채무분 양도세가 크게 줄거나 면제될 수 있어, 증여세만 줄이는 효과를 봅니다. 보유 기간이 길어 장기보유특별공제를 많이 받는 경우도 마찬가지입니다.
불리한 경우는 시세가 많이 오른 자산입니다. 취득가액이 낮고 시세차익이 크면 채무분에 붙는 양도세가 커져, 줄어든 증여세보다 늘어난 양도세가 더 클 수 있습니다. 다주택자라면 부담이 더 커집니다.
가장 많이 걸리는 함정 — 채무 인수의 입증
여기가 실무에서 가장 중요한 지점입니다. 세법은 직계존비속이나 배우자 사이의 부담부증여에 대해, 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 가족 간에는 형식만 갖추고 실제로는 증여자가 계속 갚는 경우가 많기 때문입니다.
이 추정을 깨려면 납세자가 직접 입증해야 합니다. 그래서 다음이 필요합니다.
- 증여계약서에 채무 인수 사실을 명확히 기재
- 채무 명의를 실제로 수증자 앞으로 이전
- 이후 원리금을 수증자 본인의 자금으로 상환
특히 마지막이 핵심입니다. 부담부증여는 신고로 끝나지 않고 국세청이 사후관리합니다. 나중에 채무가 상환되면 누가 갚았는지 소명을 요구받고, 증여자가 대신 갚았거나 계속 이자를 내고 있었다면 부담부증여 자체가 부인될 수 있습니다.
참고로 신고 기한은 채무분 양도세도 증여세와 같이 수증일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
30년 가까이 자산 이전을 지켜보며 부담부증여에서 가장 자주 본 실수는, 증여세 계산서 하나만 보고 결정하는 것이었습니다. “증여세가 절반으로 줄었다”는 숫자에 마음이 기울어 실행했다가, 몇 달 뒤 증여자 앞으로 날아온 양도세 고지서를 보고 당황하는 경우를 여러 번 봤습니다. 특히 오래 보유해 시세가 크게 오른 자산일수록 그랬습니다. 취득가액은 낮은데 채무액은 크니, 채무분에 붙는 양도차익이 예상보다 훨씬 컸던 겁니다. 줄어든 증여세보다 늘어난 양도세가 더 큰, 배보다 배꼽이 커지는 상황이 실제로 벌어집니다. 그래서 저는 부담부증여를 검토할 때 반드시 두 세금을 같은 표에 올려놓고 합계를 비교하라고 조언해왔습니다. 증여세 단독 계산과 부담부증여(증여세+양도세) 합계를 나란히 놓고 보면 답은 대개 명확해집니다. 세금 하나만 계산하고 결정하는 것이 이 구조에서는 가장 위험한 접근입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부담부증여를 하면 세금이 무조건 줄어드나요?
아닙니다. 증여세는 줄지만 채무분에 대한 양도소득세가 증여자에게 새로 생깁니다. 시세가 많이 오른 자산은 양도세가 커져 오히려 총 세부담이 늘 수 있으므로, 두 세금을 함께 계산해봐야 합니다.
Q2. 부모 대출을 자녀가 떠안기만 하면 인정되나요?
형식만으로는 부족합니다. 직계존비속 간에는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로, 계약서 기재·채무 명의 이전·수증자 본인 자금에 의한 상환까지 실질을 입증해야 합니다.
Q3. 전세보증금이 있는 집도 부담부증여가 되나요?
됩니다. 임대차보증금도 채무로 보아 같은 구조가 적용됩니다. 보증금 부분은 양도로, 나머지는 증여로 나뉘어 과세됩니다.
참고 자료
- 국세청 — 「주택과 세금」 부담부증여 안내
- 상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액), 소득세법상 양도차익 산정
- 국세청 홈택스 — 증여세·양도소득세 신고 안내
본 글은 2026년 현행 세법 기준으로 작성되었습니다. 부담부증여는 자산 종류·보유 기간·채무 구조에 따라 유불리가 크게 달라지므로, 실행 전 반드시 국세청 또는 세무사를 통해 증여세와 양도소득세를 함께 계산해보시기 바랍니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문이 아닙니다.